A previsão de uma garantia em contrato de locação serve para que o locador tenha uma alternativa de exigir o cumprimento do pagamento de aluguel e demais encargos, no caso do seu locatário ficar inadimplente.
Contudo, existe a possibilidade do contrato de locação não possuir previsão de nenhuma garantia. Apesar de muitos pensarem que esta opção é desfavorável para o locador, ela, na realidade, possui certos benefícios, que devem ser ponderados por quem pretende locar um imóvel.
Vantagem: Facilidade para despejar
O primeiro e, sem dúvida, o maior atrativo está na possibilidade de, liminarmente, ser concedida a ordem judicial para desocupação do imóvel em caso de falta de pagamento de alugueis e acessórios pelo locatário.
Isso acontece porque, nos termos do artigo 59, § 1º, inciso IXda Lei nº 8.245/91, caso o locador ajuíze ação de despejo em razão da falta de pagamento do aluguel e acessórios e o contrato não tenha garantia locatícia, deverá ser concedida liminar, sem oitiva da parte contrária, para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.
Logo, a conclusão é de que o locador retomará a posse do seu imóvel de forma muito mais rápida, e, por isso, é uma boa opção para quem tem como prioridade, em caso de falta de pagamento, a rápida retomada do imóvel, ao invés de ter maior garantia da cobrança dos valores em atraso.
Vantagem: Cobrança antecipada
Outra vantagem é que, no contrato de locação sem garantia, o valor do aluguel poderá ser cobrado antecipadamente, ou seja, pelo mês vincendo. Assim, se o locatário não efetua o pagamento do aluguel e acessórios já no início do mês, antes mesmo de “desfrutar” do imóvel, o locador poderá ajuizar a competente ação de despejo.
Desvantagem: Morosidade do Judiciário
Por óbvio que há também desvantagens na ausência de garantia no contrato locatício.
No caso da necessidade de retomada do imóvel, a mais evidente decorre da morosidade do Poder Judiciário, já que o locador deverá ingressar com ação de despejo, aguardar os trâmites para autuação e distribuição do processo até que os autos cheguem às mãos do juiz, que então proferirá a decisão liminar.
Em seguida a isso, deverá ainda aguardar mais algum tempo até que a ordem de despejo seja, em termos práticos, cumprida, tempo este irá variar a depender da comarca.
Desvantagem: Caução
Além da morosidade do Judiciário, o locador deverá prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel, pois esse é um requisito imprescindível à concessão da liminar de desocupação.
Cumpre frisar que esta caução judicial não necessariamente deverá ser em dinheiro. Nada impede que a caução seja real ou fidejussória. O mais comum é que o próprio imóvel locado seja ofertado em caução. Para tanto, o locador deverá comprovar sua titularidade e a inexistência de outros ônus reais.
O locatário, por sua vez, nos termos do § 3º do artigo 59 da Lei nº 8.245/91, poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, efetuar o depósito judicial do débito.
Desvantagem: Maior dificuldade para cobrar débitos
Por fim, outra desvantagem é o fato de que, no contrato de locação sem garantia, o locador talvez tenha um trabalho maior para conseguir receber do locatário o valor do débito relativo aos alugueres e acessórios devidos.
Afinal, qual é a melhor opção?
Fato é que, estando ou não o contrato de locação garantido, vantagens e desvantagens existirão, cabendo ao locador analisar concretamente a solidez da garantia ofertada pelo locatário. De modo geral, se a garantia ofertada pelo inquilino não se mostrar sólida o suficiente, melhor para o locador que o contrato fique “desprotegido”, tendo em vista as vantagens apresentadas.
Todavia, como cada situação tem suas peculiaridades, a recomendação maior é que o locatário esteja sempre assistido por assessoria jurídica especializada para lhe orientar a respeito da melhor forma de contratação.