No curso de alguns anos o Superior Tribunal de Justiça vem consolidando a tese de ser nula a cláusula que fixa o preço do arrendamento rural em produtos, frutos ou o equivalente em dinheiro.
Neste sentido é o que se verifica pelo seguinte Recurso Especial 1.266.975 – MG:
RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À AÇÃO MONITORIA. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. FIXAÇÃO DE PREÇO. CLÁUSULA. NULIDADE. PROVA ESCRITA. INSTRUÇÃO DO FEITO. POSSIBILIDADE.
- Discute-se nos autos se contrato de arrendamento rural em que se estipulou o pagamento da dívida mediante entrega de produtos agrícolas serve como “prova escrita sem eficácia de título executivo”, hábil a amparar propositura de ação monitória.
- A teor do disposto no artigo 1.102-A do Código de Processo Civil, a prova escrita capaz de respaldar a demanda monitória deve apresentar elementos indiciários da materialização de uma dívida decorrente de uma obrigação de pagar ou de entregar coisa fungível ou bem móvel.
- É nula cláusula contratual que fixa o preço do arrendamento rural em frutos ou produtos ou seu equivalente em dinheiro, nos termos do art. 18, parágrafo único, do Decreto no 59.566/1966. Essa nulidade não obsta que o credor proponha ação de cobrança, caso em que o valor devido deve ser apurado, por arbitramento, em liquidação. Precedentes.
- O contrato de arrendamento rural que estabelece pagamento em quantidade de produtos pode ser usado como prova escrita para aparelhar ação monitória com a finalidade de determinar a entrega de coisa fungível, porquanto é indício da relação jurídica material subjacente.
- A interpretação especial que deve ser conferida às cláusulas de contratos agrários não pode servir de guarida para a prática de condutas repudiadas pelo ordenamento jurídico, de modo a impedir, por exemplo, que o credor exija o que lhe é devido por inquestionável descumprimento do contrato.
- Recurso especial não provido. (grifos meus)
Esta interpretação se dá tendo em vista a aplicação do art. 18, parágrafo único, do decreto n. 59.566/66 cumulado com o art. 2o, parágrafo único, do mesmo decreto. Vejamos:
Art 18. O preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas o seu pagamento pode ser ajustado que se faça em dinheiro ou em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao do aluguel, à época da liquidação.
Parágrafo único. É vedado ajustar como preço de arrendamento quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro.
Art 2º Todos os contratos agrários reger-se-ão pelas normas do presente Regulamento, as quais serão de obrigatória aplicação em todo o território nacional e irrenunciáveis os direitos e vantagens nelas instituídos (art.13, inciso IV da Lei nº 4.947-66).
Parágrafo único. Qualquer estipulação contratual que contrarie as normas estabelecidas neste artigo, será nula de pleno direito e de nenhum efeito. (grifos meus)
Por conseguinte, malgrado ainda ser muito comum a disposição contratual desta forma entre arrendatário e arrendador, isto é, preço do arrendamento em frutos, produtos ou equivalente em dinheiro, os Tribunais vem entendendo ser nula, o que por certo em eventual cobrança judicial ocasionaria problemas para as partes.
Dito isto, caso seu contrato tenha sido celebrado desta maneira, o ideal é que seja retificado para constar preço fixo em dinheiro referente ao arrendamento. Imperioso ressaltar que nada impede o pagamento em produtos ou frutos, o que, frisa-se, é diferente do preço combinado.
Caso tenha discussão judicial sobre este assunto, interessante consignar também que o contrato e a cobrança é válida, embora tenha que ser arbitrado o preço final em sede de liquidação de sentença.
E você, o que acha do assunto? Tem contratos celebrados desta forma?
